• 

PERJANJIAN PENGIKATAN JUAL BELI

No. ……………………………………….

Pada hari ini ……………………………., tanggal ……………………………., bulan ……………………………., tahun …………………………….yang bertandatangan di bawah ini:

Nama :  

Alamat :  

Pekerjaan/Jabatan :

Telp. No. :

Dalam hal ini bertindak serta mewakili untuk dan atas nama PT. ……………………………., berkedudukan di ……………………………., selaku penjual. Selanjutnya disebut PIHAK PERTAMA.

Nama :  

Alamat KTP    :        

Alamat Sekarang   :        

KTP No.    :  

Telp. No./Hp       :                  

Selaku pembeli, untuk selanjutnya disebut PIHAK KEDUA.

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA dalam kedudukan masing-masing seperti di atas, dengan ini telah setuju dan sepakat untuk membuat Perjanjian Pendahuluan Perikatan Jual Beli (PPJB) dengan syarat-syarat dan ketentuan sebagai berikut :

PASAL 1

OBYEK JUAL BELI

1. Bahwa PIHAK PERTAMA dengan ini mengikatkan diri untuk menjual, memindahkan dan mengalihkan serta menyerahkan kepada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA dengan ini pula  mengikatkan diri dalam perjanjian ini untuk membeli, menerima pemindahan dan pengalihan serta penyerahan dari PIHAK PERTAMA sebuah rumah seluas ± …m² (lebih kurang ………………….meter persegi) atau sesuai denah yang telah disepakati dan berdiri di atas sebidang tanah seluas ±…m² (lebih kurang ………….meter persegi) atau yang nantinya sesuai dengan yang tercantum dalam sertifikat hasil pengukuran Badan Pertanahan Nasional (BPN) yang terletak di :

Desa/Kelurahan :  …………………………….

Kecamatan :  …………………………….

Kabupaten :  …………………………….

Propinsi :   …………………………….

• Setempat dikenal sebagai perumahan …………………………………., Kavling …….. Apabila ternyata setelah diadakan pengukuran mengenai luas tanah dimana bangunan tersebut oleh pihak berwenang, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat terdapat ketidaksesuaian dalam perjanjian ini, maka para pihak telah sepakat untuk memperhitungkan kelebihan atau kekurangan tanah tersebut dengan harga sejumlah Rp. 500.000,00 (Lima Ratus Ribu Rupiah) tiap meter persegi dan disepakati akan dibayarkan oleh para pihak selambat-lambatnya saat penandatanganan Akta Jual Beli.

• Spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah sesuai yang berlaku dari PIHAK PERTAMA dan atau perubahan spesifikasi teknis bangunan dan gambar rumah dari PIHAK KEDUA (sebagaimana yang tercantum dalam halaman tambahan) dan disetujui oleh PIHAK PERTAMA, di mana spesifikasi dan gambar tersebut harus disetujui dan ditandatangani antara kedua belah pihak pada perjanjian ini.

PASAL  2

HARGA

1. PIHAK PERTAMA menjual, memindahkan dan mengalihkan kepada PIHAK KEDUA dan PIHAK KEDUA membeli, menerima pemindahan serta penyerahan dari PIHAK PERTAMA atas tanah dan bangunan rumah tersebut dalam pasal 1 dengan :

• Harga sebesar   : Rp
• Terbilang : ………………………………………………… Rupiah

• Harga tersebut belum termasuk Biaya Balik Nama (BBN) dan Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

PASAL 3

CARA PEMBAYARAN

1. PIHAK KEDUA  sanggup  melunasi  pembayaran  tersebut dalam pasal 2 dengan sistem pembayaran cash bertahap dan cara pembayarannya diatur sebagai berikut :

TAHAPAN	TANGGAL	JUMLAH PEMBAYARAN
Tanda Jadi
Angsuran Ke-1
Angsuran Ke-2
Angsuran Ke-3
Angsuran Ke-4
Angsuran Ke-5
Jumlah Uang Muka
Pelunasan KPR
TOTAL
Terbilang

• Pembayaran akan dilakukan lewat :

            An. …………………………………..

            Bank Mandiri ………………………………………

            No. Rekening : …………………………………………

Tunai Langsung melalui Kantor Pemasaran Perumahan …………………………

• Pembayaran angsuran pertama harus sudah diterima PIHAK PERTAMA paling lambat 2 (dua) minggu atau 14 hari kalender setelah tanda jadi dibayarkan. Apabila dalam batas waktu tersebut PIHAK KEDUA belum melaksanakan pembayaran angsuran pertama pada PIHAK PERTAMA, maka PIHAK KEDUA dianggap membatalkan perjanjian ini secara sepihak, dan tanda jadi yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA tidak dapat ditarik kembali/hangus dan menjadi hak dari PIHAK PERTAMA. 
• Untuk masing-masing tahapan pembayaran yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA akan diberikan tanda terima berupa kuitansi dari PIHAK PERTAMA setelah pembayaran diterima/masuk ke rekening tersebut dalam pasal 3 ayat 2.
• PIHAK KEDUA harus membayar segala pembayaran yang telah disepakati kepada PIHAK PERTAMA sesuai dengan jadwal yang telah disepakati dengan batasan toleransi pembayaran selambat-lambatnya 1 (satu) minggu sejak tanggal jatuh tempo dari jadwal yang disepakati. Bilamana PIHAK KEDUA membayar kewajibannya melebihi batas waktu tersebut di atas, maka PIHAK KEDUA harus membayar denda sebesar 2,5% (dua koma lima persen) perbulan dari nilai pembayaran yang terlambat dan dihitung secara proporsional harian sejak tanggal jatuh tempo pembayaran dari jadwal yang disepakati di atas.
• Apabila keterlambatan berlangsung 2 (dua) bulan berturut-turut, PIHAK PERTAMA akan melayangkan surat peringatan pertama, kedua dan ketiga dengan interval waktu 1 (satu) minggu kepada PIHAK KEDUA. Apabila PIHAK KEDUA tidak memberikan tanggapan atas surat peringatan ketiga maka perjanjian ini dianggap batal dan PIHAK KEDUA telah dianggap melepaskan segala hak-haknya termasuk: pembayaran tanda jadi, angsuran yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA, dan PIHAK PERTAMA berhak untuk mengambil alih segala hak-hak tersebut termasuk pembayaran tanda jadi dan angsuran yang telah dibayar oleh PIHAK KEDUA. PIHAK PERTAMA juga dapat mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut kepada pihak ketiga.

PASAL 4

PEMBELIAN DENGAN FASILITAS

KREDIT PEMILIKAN RUMAH (KPR)

Apabila pelunasan pembayaran dilaksanakan melalui fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka PIHAK KEDUA bersedia memenuhi segala persyaratan dan biaya-biaya yang diminta oleh pihak bank pemberi kredit. Bank pemberi KPR adalah bank yang ditunjuk oleh PIHAK PERTAMA. 

PASAL 5

PIHAK KEDUA sudah harus menandatangani Akta Kredit paling lambat 3 (tiga) minggu setelah ada pemberitahuan tertulis dari pihak bank dan/atau pengembang tentang kredit yang disetujui dari bank dihadapan notaris-PPAT yang ditunjuk.

PASAL 6

Apabila pihak bank tidak menyetujui sebagian dari nilai kredit yang diajukan, maka PIHAK KEDUA sanggup untuk melunasi kekurangan pembayaran secara tunai, dan apabila pihak bank tidak menyetujui seluruhnya, maka PIHAK PERTAMA bisa membatalkan perjanjian ini secara sepihak, kecuali PIHAK KEDUA sanggup untuk melunasi pembayaran secara tunai atau bertahap sesuai dengan kesepakatan para pihak. Bilamana tidak tercapai kata sepakat, maka PIHAK PERTAMA akan mengembalikan uang secara penuh kepada PIHAK KEDUA sejumlah uang yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA.

PASAL 7

PEMBATALAN

Dalam  hal  terjadi  pembatalan  jual  beli yang dilakukan oleh PIHAK KEDUA, kedua belah pihak sepakat untuk mengecualikan ketentuan pasal 1266 dan 1267 Kitab Undang Undang Hukum Perdata, sehingga hal tersebut tidaklah diperlukan suatu keputusan atau ketetapan Pengadilan Negeri, dan selanjutnya PIHAK KEDUA setuju untuk membayar biaya administrasi pembatalan kepada PIHAK PERTAMA dengan perincian sebagai berikut :

1. Sebelum pembangunan dimulai, uang tanda jadi sebesar maksimal Rp. ……………..   (………………………………….) tidak dapat diambil kembali.
2. Pada saat pembangunan rumah sudah berjalan maka PIHAK KEDUA hanya akan menerima pengembalian sebesar 20% dari total uang yang telah dibayarkan kepada PIHAK PERTAMA.
3. Setelah  fisik bangunan rumah sudah selesai, maka semua uang yang sudah terbayar dianggap hangus dan menjadi milik PIHAK PERTAMA.

PASAL 8

GAMBAR RENCANA RUMAH

1. Gambar rencana bangunan sesuai dengan harga dalam pasal perjanjian ini akan disiapkan oleh PIHAK PERTAMA atau pihak lain yang disetujui oleh PIHAK PERTAMA. Gambar tersebut akan dikonsultasikan kepada PIHAK KEDUA untuk kemungkinan  adanya pengembangan sesuai keinginan. PIHAK KEDUA  yang harus sudah disetujui dan ditandatangani PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 2 (dua) minggu dari tanggal gambar denah standar diterima oleh PIHAK KEDUA. Perubahan gambar untuk tampak depan/muka tidak diperkenankan.

2.  Apabila sampai batas waktu yang telah ditentukan diatas PIHAK KEDUA belum menyetujui gambar pra rencana tersebut, maka pihak PIHAK KEDUA dianggap menerima/mengikuti gambar rencana rumah standar dengan harga sesuai daftar yang berlaku.

PASAL 9

PEMBANGUNAN

1. PIHAK PERTAMA akan melaksanakan pembangunan setelah PIHAK KEDUA telah melakukan perikatan KPR dengan pihak bank (bila menggunakan fasilitas KPR), telah membayar uang muka mencapai nilai Rp. …………………. (………………… rupiah) dari harga jual yang telah disepakati, gambar kerja telah disepakati dan  ditandatangani PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA.

2. PIHAK PERTAMA  berkewajiban menyelesaikan pembangunan rumah  milik PIHAK KEDUA  dalam jangka waktu yang akan ditentukan didalam perjanjian adendum tersendiri dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.  Apabila dalam jangka waktu yang telah ditentukan PIHAK PERTAMA belum menyelesaikan pembangunan rumah tersebut, maka PIHAK KEDUA pada bulan setelah bulan penyelesaian rumah yang telah ditentukan dalam adendum akan mendapat ganti rugi atas keterlambatan penyelesaian PIHAK PERTAMA sebesar 0,05 % (nol koma nol lima persen) per hari dari total uang yang telah disetor/dibayar oleh PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA, akan tetapi PIHAK PERTAMA akan memberikan ganti rugi kepada PIHAK KEDUA sebanyak-banyaknya/setinggi-tingginya sebesar 2% (dua persen) dari total uang yang telah disetor/dibayar PIHAK KEDUA kepada PIHAK PERTAMA.

PASAL 10

1. PIHAK KEDUA tidak diperbolehkan mengajukan dan melakukan perubahan dan penambahan bangunan (pekerjaan tambahan) selama proses pelaksanaan pembangunan.
2. Segala bentuk permintaan tambah harus disampaikan melalui bagian Customer Service  untuk kemudian akan dihitung nilainya oleh bagian estimator. PIHAK KEDUA harus membayar lunas segala pekerjaan tambah yang telah disepakati antara PIHAK PERTAMA dengan PIHAK KEDUA selambat-lambatnya 1 (satu) minggu dari tanggal kesepakatan pekerjaan tambah tersebut. Pekerjaan akan dilaksanakan setelah pembayaran pekerjaan tambah yang disepakati dibayarkan lunas oleh PIHAK KEDUA. PIHAK PERTAMA tidak bertanggung jawab jika terjadi keterlambatan jadwal penyelesaian pembangunan akibat adanya pekerjaan tambah.
3. Biaya-biaya yang akan timbul dikarenakan perubahan/pekerjaan tambah akan dibuat secara tertulis pada lampiran tambahan pekerjaan yang disepakati bersama dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Perubahan desain dan/atau penambahan pekerjaan bangunan tidak mempengaruhi jadwal pembayaran yang telah ditentukan dalam pasal 3 perjanjian ini.

PASAL 11

PIHAK KEDUA tidak diperkenankan memberikan perintah atau order pekerjaan kepada staff dan/atau tenaga kerja lapangan secara langsung. Apabila sampai terjadi hal yang demikian, maka segala risiko dan tanggung jawab akan ditanggung oleh PIHAK KEDUA. Segala hal-hal yang berhubungan dengan pelaksanaan pembangunan harus disampaikan melalui bagian Customer Service yang nantinya akan dilanjutkan ke bagian staff yang bertanggung jawab.

PASAL 12

Sebelum diadakan serah terima dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka PIHAK KEDUA tidak diperkenankan melakukan hal-hal sebagai berikut :

1. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk melaksanakan pembangunan, mengubah maupun menambah bangunan, baik yang dilaksanakan sendiri maupun melalui pihak ketiga.

2. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menempatkan pihak ketiga dengan alasan apapun di lokasi pembangunan.

3. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk memasukkan dan/atau menempatkan barang apapun juga di lokasi pembangunan.

4. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan untuk menempati bangunan.

PASAL 13

SERAH TERIMA

Bangunan dinyatakan telah selesai atau layak huni oleh PIHAK PERTAMA apabila seluruh komponen dalam bangunan yang sesuai dengan spesifikasi yang telah ditentukan telah terpasang.

PASAL 14

PIHAK PERTAMA akan menyerahkan kunci rumah kepada PIHAK KEDUA setelah rumah selasai dibangun. Penyerahan kunci rumah akan dibuatkan dengan Berita Acara Serah Terima Rumah tersendiri yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Sejak diserahkannya bangunan dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA, maka segala biaya-biaya yang berkaitan dengan fasilitas pada bangunan tersebut menjadi tanggung jawab PIHAK KEDUA. 

PASAL 15

PIHAK PERTAMA akan memberikan jaminan kepada PIHAK KEDUA selama 60 (enam puluh) hari dan khusus untuk atap 1 (satu) tahun, apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh kelalaian PIHAK PERTAMA sejak penandatanganan realisasi penyerahan rumah (Berita Acara Penyerahan Rumah), kecuali bila terjadi force majeur (bencana alam, huru hara, pemogokan, perang). Bila telah melewati jangka waktu dan masa perawatan 60 (enam puluh) hari terjadi keluhan/complain, maka PIHAK PERTAMA sudah tidak bertanggung jawab lagi.

PASAL 16

Setelah pembangunan rumah yang dijanjikan selesai, maka PIHAK PERTAMA  berkewajiban  untuk mengalihkan hak atas tanah  dimana  rumah tersebut berdiri kepada  PIHAK KEDUA.  

PASAL 17

PIHAK PERTAMA menjamin kepada PIHAK KEDUA bahwa pada saat AJB (Akad Jual Beli) tersebut kepada PIHAK KEDUA, tanah dan rumah tersebut adalah bersertipikat hak milik, benar-benar dibawah penguasaan dan/atau pengelolaan PIHAK PERTAMA dan bebas dari sitaan, ikatan dan beban apapun lainnya serta tidak dipergunakan  sebagai jaminan hutang dengan  cara apapun.

PASAL 18

Hal–hal yang belum diatur dalam perjanjian ini oleh PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA akan diatur dan ditetapkan di kemudian hari, dengan syarat disetujui dan ditandatangani bersama oleh kedua belah pihak dan merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini. Apabila di kemudian hari ternyata terdapat kesalahan dan kekeliruan dalam perjanjian ini akan diadakan perubahan dan pembetulan sebagaimana mestinya.

PASAL 19

TAMBAHAN

(buat jika ada pasal tambahan)

PASAL 20

PENUTUP

 

PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA  menyatakan dengan sungguh-sungguh bahwa perjanjian pendahuluan tentang pengikatan jual beli ini dibuat dengan tanpa adanya paksaan dari pihak manapun, dan merupakan perjanjian terakhir yang menghapus perjanjian-perjanjian sebelumnya baik lisan maupun tertulis.

Demikian perjanjian ini dibuat rangkap 2 (dua) dimana masing-masing bermeterai cukup dan mempunyai kekuatan hukum yang sama.

 

 

            PIHAK KEDUA                                                     PIHAK PERTAMA

      …………………………         …………………………  

Nama, alamat dan no. telepon rekan/saudara yang dapat dihubungi:

  Nama :  

  Alamat :  

  No. Telpon :  

LAMPIRAN I

Biaya-biaya yang timbul akibat transaksi  :

Notaris/PPAT:

Yang menjadi kewajiban PIHAK I/PT. ………………………..

1.Pengecekan sertifikat

2.Pajak Penjualan/PPH

Yang menjadi kewajiban PIHAK II/PEMBELI

1.Biaya Balik Nama/BBN

2.Pajak Pembelian/BPHTB

Administrasi bank (bila menggunakan fasilitas KPR) :

Otomatis menjadi kewajiban PIHAK II/pembeli

1. AKTA PENGAKUAN HAK TANGGUNGAN/APHT

2. Pengurusan pemasangan APHT

3. Administrasi bank

4. Biaya materai

5. Provisi

6. Asuransi Jiwa Kredit

7. Asuransi Kebakaran

Mengetahui (Marketing) : …………………………………………………………

Untuk koordinasi lebih lanjut dapat menghubungi :

Bagian Marketing : (                           )

Bagian Perencanaan :   (            )

Bagian Konstruksi :    (       )

Bagian Keuangan :    (             )

Bagian Legal & KPR :    (           )  

LAMPIRAN II

 

1. Sampul
2. Spesifikasi material finishing :
3. Pekerjaan atap
4. Pekerjaan plafon
5. Pekerjaan pintu, jendela, dan alat pengunci
6. Pekerjaan sanitasi
7. Pekerjaan keramik lantai
8. Pekerjaan cat
9. Pekerjaan listrik
10. Pekerjaan lain-lain
11. Tambahan pekerjaan (bila ada)
12. Gambar standar
13. Siteplan (gambar 1)
14. Denah, ukuran ruang dan elevasi lantai (gambar 2)
15. Tampak depan (gambar 3)
16. Tampak samping kanan (gambar 4)
17. Rencana pondasi (gambar 5)
18. Penempatan titik lampu dan stop kontak (gambar 6)
19. Saluran air bersih, meliputi penempatan (gambar 7)
20. Septictank
21. Sumur resapan
22. Kran air bersih

 

LEMBAR PERIKSA PPJB

No. PPJB :          

Nama Konsumen :  

Nama Perumahan :   

Kavling :  

(hanya untuk intern perusahaan)

No	Diperiksa Oleh	Tgl	Tanda Tangan
1.	………………………	(Koord. Konstruksi)
2.	………………………	(Keuangaan)
3.	………………………	(Legal & KPR)
4.	………………………	(Direktur)